房企扎堆进军养老地产：盈利的“硬骨头”怎么啃？—养老地产策划规划怎么做？

金色年华——杭州最早运营的养老地产项目

金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会下属的浙江银发事业发展中心建设和经营，享受国家发改委重点项目引导基金扶持，被列为浙江省养老机构设施重点示范项目之一。

推出时间：2008年        开发商：云天房产
项目地址：西湖区转塘街道金家岭188号，午潮山国家森林公园南麓
项目面积：占地面积250亩、建筑面积17万平米
园区配套：医疗门诊部、餐厅、国际交流中心（图书馆、会议室、教室、计算机室、棋牌室、桌球室、形体房、歌咏音乐室、电影放映室、多功能厅）、老年电大、金色艺苑、门球场、超市、理发室等
主要养老模式：居养型养老公寓、护理型养老公寓、助养型养老公寓、候鸟型养老公寓
销售模式：租售结合
相关费用：居养型养老公寓售3年、50年使用权，价格视房源不同而不同；护理型养老公寓、助养型养老公寓按月、按年租；候鸟型养老公寓采用酒店式管理。

绿城蓝庭颐养公寓——绿城在杭试水养老地产项目

绿城蓝庭颐养公寓是绿城"园区生活服务体系"首个试验点，也是国家住宅建设部的重点科研项目。

推出时间：2010年        开发商：绿城集团
项目地址：余杭区临平星河路
项目面积：绿城蓝庭颐养公寓为绿城蓝庭项目内的一幢单独组团，共10层
园区配套：一、二层为公共设施区，三、四层为绿城护理院，五层以上为酒店式养老公寓
主要养老模式：居家型酒店式颐养公寓、全护理型公寓
销售模式：租售结合
相关费用：居家型酒店式颐养公寓售70年产权，总价100-130万元/套（现已停止销售）；全护理型公寓租4800-9600元/月，保证金2000元

盛和居紫荆园——萧山首个大型养老项目

盛和居紫荆园已列入省服务业重大投资建设项目及萧山区"十二五"规划老年事业重大投资建设项目。

推出时间：2012年        开发商：浙江盛和居发展有限公司
项目地址：萧山区湘湖旅游度假区蜀山路东
项目面积：占地面积128871平米，建筑面积约279382平米
园区配套：康复托老中心、老年活动中心、各类老年活动场所配套、餐饮配套、商业配套、物业办公等
主要养老模式：养生公寓
销售模式：租
相关费用：养生公寓保证金13000元/平米

曜阳国际老年公寓——中国红十字会总会事业发展中心在杭养老地产项目

曜阳国际老年公寓是公益性和商业化相结合的养老机构，由中国红十字会直接运营管理，秉承"人道，博爱，奉献"的红十字精神和"心系民生，回报社会"的公益理念，致力于中国老龄事业的发展。

推出时间：2012年        开发商：中国红十字会总会事业发展中心
项目地址：富阳市东洲街道江滨东大道879号
项目面积：占地面积100亩
园区配套：康复综合楼、会所、富春江曜阳老年医院等
主要养老模式：养老公寓
销售模式：租
相关费用：养老公寓租3480元/月，保证金110000元

万科良渚文化村随园嘉树——万科在杭首个养老地产项目

万科良渚文化村随园嘉树经历了八年的开发打造，其开发团队曾到日本、台湾等多个养老经验丰富的地区考察，吸收了各地的经验，是目前杭州市场上比较高端的产品，主要针对有一定经济实力同时又对晚年生活有品质要求的老人。

推出时间：2013年        开发商：万科集团
项目地址：余杭区良渚文化村
项目面积：占地面积63853平米
园区配套：食街、玉鸟流苏、景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学、"随园书院"等
主要养老模式：老年公寓
销售模式：租售结合
相关费用：老年公寓售40年使用权，均价16000元/平米；老年公寓租15年900000元

绿城乌镇雅园——绿城集团正式发力养老地产项目

绿城在乌镇雅园还有另一个"神秘合伙人"——雅达国际，雅达国际是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司，由和谐基金、红杉资本和云锋基金共同出资，其代表包括马云、史玉柱、刘永好、郭广昌等人。

推出时间：2013年        开发商：绿城集团
项目地址：桐乡市乌镇原华庄生态产业园
项目面积：占地面积600多亩，建筑面积50万平米
园区配套：颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区、度假酒店区等
主要养老模式：学院式养老社区
销售模式：售
相关费用：学院式养老社区售70年产权，均价13000元/平米

金秋钱塘老年公寓——西湖区田园风光养老地产项目

"金秋钱塘老年公寓"荣获"全国爱心护理工程"建设基地称号，2014年初入选全省19家养老养生"最美家园"。

推出时间：2014年        开发商：杭州周浦老年公寓有限公司
项目地址：西湖区双浦镇科海路99号
项目面积：占地面积约80亩
园区配套：集中养老院、怡养医院、综合办公大楼、门球场、垂钓池、农耕地、采摘园、阅览室、书画室、棋牌室、养生课堂、多功能厅等
主要养老模式：养老公寓
销售模式：租
相关费用：养老公寓中、大户型保证金580000-720000元；养老公寓小户型租3000元/月

颐居富春山——颐高集团"养医结合"首个复合型养生项目

颐居富春山为2014年浙江省扩大有效投资"411"重大项目，未来将有望通过全国连锁体系，将该项目的物业居住权置换成异地类似物业的居住权。

推出时间：2014年        开发商：颐高集团
项目地址：桐庐县富春山健康城板块
项目面积：占地面积约5000余亩，总建筑面积16万平米
园区配套：企业研发中心、养老文化村、养生商业街、四季花海、森林公园、生态农场、禅修中心、民间艺术博物馆、亲子乐园、微电影基地、《乡村大世界》江南基地等
主要养老模式：养老公寓
销售模式：租售结合
相关费用：待定

中国人口的老龄化，正在托起一个“朝阳产业”——养老产业。中国社科院预测，到2030年，中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机，万科、绿城、金地、保利地产[-0.44% 资金 研报]、远洋地产[0.23%]等扎堆入场养老地产。但这究竟是“真服务”还是“噱头”？是房企可持续发展的新路子，还是转型压力下的“浅尝辄止”？房企探路养老的考验才刚刚开始。

北京一养老项目——北万光熙长者公寓

养老地产“蛋糕”的抢食者

2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人。这是日前中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据。

这意味着关乎民生的养老产业将释放巨大经济能量。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。

与此同时，从“十三五”规划中提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”。截至7月，北京《关于贯彻落实〈北京市居家养老服务条例〉的实施意见》、烟台《关于推进公办养老机构改革的意见》等地方政策的推出，养老与房地产的结合政策“东风”不断。

于是，养老地产已然成了近两年来房地产企业炙手可热的转型方向。据中国指数研究院统计，截至去年年底全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，养老地产项目超过百个。

中新网记者发现，万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企已将养老地产写入年报发展计划，操盘者也会在不同场合阐述其养老产业蓝图。

“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业，这个企业可能来自房地产开发企业，也可能来自保险或者医院行业。”30日，万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖在万科和北京控股[0.00%]集团(下称北控)联手打造的怡园光熙长者公寓发布会上说，养老地产很重要一点是地产、保险、医疗资源的整合，而这正是万科在探索的事。万科从2010年就开始布局养老地产，在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业超过30个养老项目。

保利地产董事长宋广菊也曾介绍，保利正在以“全链条”介入养老产业，并提出了三位一体的“中国式”养老模式。更早涉足养老地产的远洋地产则提出要打造闭环式养老地产服务生态的目标。

是“真服务”还是“噱头”？

无论是万科的养老地产3.0版本迭代计划，还是远洋地产的“闭环式服务生态”，亦或保利地产的“中国式养老”，都面临市场的同一个质问——老人是否能真正得到舒适的居家养老服务？

实际上，尽管杀入养老地产的房企不少，国内知名的养老项目、可复制的模式却寥寥。

“即使在北京，养老事业发展也不大好，想找到一个合适的养老小区很不容易。”今年80多岁，一年前入住北京怡园光熙长者公寓的马爷爷告诉记者，之前他花了很长时间在北京的养老项目中挑选，发现一些是在郊区，医疗条件不好，一些环境条件不错，但价格又太贵。

医疗便捷、价格实惠、不打破自己原先的生活习惯、能有自己的“朋友圈”，是记者采访到的四位70岁以上老人对养老项目的共同期待，其中医疗护理便捷尤其被看重。

而医疗、护理资源的短缺，正是房地产企业发展养老地产的一大瓶颈。《中国养老产业发展白皮书》提到的一个现实是，按照目前我国老龄化速度，我国养老护理人员数量严重短缺，缺口达千万数量级。

万科和北控给出了一个思路。北京朝阳区光熙门北里22号的0.7公顷地块上，原先是只是一个酒店，2014年由北控改造为北控光熙医养中心，如今北控与万科合作，建成了拥有两栋楼、240张床位的怡园光熙长者公寓。万科方面称之为“医养结合的养老地产类型”。

“团队医师大多有三甲医院经验，每天到老人房间查房，并会提供配药、取药、服药、以及除疮处理等医护专业服务。”北京万科医养管理公司总经理于永玲说。针对国内养老护理人员短缺这一短板，万科未来还有计划做自己的护理培训学校。

盈利的“硬骨头”该怎么啃？

除服务难题外，如何构建可持续发展的盈利模式，也是房企向养老地产进军的一大“心病”。

中新网记者发现，远洋地产、万科等运营的养老项目，盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。相比与此前卖房的巨大利润，养老领域并非真正能从现金流上赚钱的行业。

一位三线城市开发商向记者介绍，养老地产对医疗等配套设施要求高，比起卖房子，前期投资成本大，但受益却像“跑马拉松”。所以养老地产多是大房企在尝试，而且项目集中在消费水平较高的城市，产品也多针对高收入人群。

同策机构研究总监张宏伟指出，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案缺失，盈利模式不成熟，正制约着房企在养老地产领域的发展。

谈到养老地产盈利模式，宋广菊曾指出，养老地产短期还是要通过适老住宅销售反哺，再用3到5年时间实现营亏平衡，之后用8到10年实现盈利。

万科相关负责人则告诉中新网记者，养老事业有点像互联网，很多互联网公司现在还是在赔钱，但它可能有上百亿的估值。“因为养老地产核心不是地产，而是服务，事实上所有的服务行业其实都不是高盈利产业”。

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